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第594章 牢笼,真相

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“你们这个国家的房产政策说句实话,也挺狠的。把老百姓玩弄于股掌之中。玩这么大也不怕控制不住,产生泡沫?”沈方靠在李富真的大腿上,笑眯眯的说道。

李富真耸了耸肩:“这是国家出台的政策。只需说泡沫,那不是我应该担心的事情。”

好叭,确实如此,房产泡沫化,到时候还是老百姓最倒霉,这不是开玩笑的。房地产开发商就算倒霉,瘦死的骆驼也比马大该富还是富。

沈方为什么说这句话?

因为韩国有一项非常特殊的政策全租房,政策。

什么是全租房?说起来很简单,那就是租户只需要交保证金,也就是房子全款的5到8成,就可以不交房租免费住,期限一般为两年,到期后房东交还本金。有了这笔钱,房东就可以凑吧凑吧,再去买新房。

一开始,租户的保证金来自父母或者自己的存款,但随着房价的飙升,交不起了。于是越来越多的租户开始向银行贷款,这样一来租户们就加了杠杆。

房东拿到这笔保证金,又去贷款买房,结果就是杠杆加杠杆。在这种制度下,不管是房客还是房东,全都参与到买房之中,所以韩国几乎可以说是全民炒房。

随着炒房的人越来越多,这种制度也越来越火,根据韩国国土交通部2018年的统计,到2016年,韩国35.9%的出租房用的都是全租房制。这种制度迅速拉高了居民端杠杆。

根据国际货币基金组织2021年的统计,韩国的居民端债务占GDP的比重高达105.8%,全球排第4。

但这有个问题,那就是韩国并不把全租房的保证金算在居民负债里,因为这属于民间融资。有韩国学者估算,如果把租客的保证金加上,那居民端债务占GDP的比重就到135%,这下韩国就超过瑞士,成了世界第一。(当然了,这是一种非常不要脸的说法。)

正因为加了多重杠杆,韩国的楼市对利率非常敏感,一旦利率下降借钱容易,热钱一多,那房价就要涨。而一旦利率上涨,租户还银行的利息高于月租金的话,那租户就不玩了,改付房租,这样房东只能归还保证金,被动去杠杆,玩脱了的话就会导致资金链断裂。

那么再来说说韩国房地产的第二个阶段,也就是2001年之后。

房地产不管在哪里都是,富人的游戏。进入90年代之后,韩国的住宅总数越来越多,直到2000年,韩国的住宅供给率终于达到了100%,2010年之后,首尔也达到了这个数。

表面上看,韩国人不再缺房子了,但2001年以后韩国楼市发生质变。那就是房子的居住属性慢慢消失,成了纯粹的金融投资项目。

李富真捏了捏沈方的鼻子:“1998年金融危机之后,为提振经济,韩国开始给楼市松绑扶持房地产,同时又把基准利率从2002年的5%,逐渐降到百分之3.5而且我得到消息这个利率还会降。”

“从2001年之后韩国房价又开始疯涨,这已经是第四次大涨幅了。首尔公寓的平均价格,去年当年就涨了18.9%,同期釜山等城市不升反降,这标志着韩国的房地产出现了明显的两极分化,首尔成为全国的投机中心。”

沈方捏了捏李富真的小手:“所以你现在是想把宝押在首尔还是其他城市?”

李富真点了点头:“其实我更倾向于开发其他城市,把鸡蛋放在一个篮子里,并不是明智的举动,这是正常人都懂得的道理。”

“虽然开发首尔一定会赚钱,但是房地产开发不止我们一家,相互的卷的都很厉害,地皮也就那么一点,抢饭吃不是我的风格,我现在就是担忧。”

沈方微笑:“富真,我觉得你的想法很多,而且我也支持你的想法,你是聪明人,聪明人都会像你这么想,你们棒子国政府也不是傻子,他们也不会想把鸡蛋放在同一个篮子里。就算他们想民众也不会同意。”

“所以把主要精力放在距离首尔不远的其他城市,才会有更多的回报。”

李富真看向沈方:“那万一押错宝呢?”

沈方刮了刮李富真的小琼鼻:“怎么会,房子在你们韩国其实就已经不简单的是一种住宅了,更是一种金融工具,永远不会卖不出去,当然了想要赚钱还是要趁早,我觉得你们韩国的房产泡沫迟早会发生,就看那一天摩天大楼轰然倒塌了。”

李富真皱眉:“为什么你就觉得我们国家的会发生房产泡沫?”

沈方耸了耸肩:“这不是显而易见的,现在首尔市中心的好的三居室一个月的房租大概多少钱?”

“核算人民币的话,大概要7000人民币左右。”李富真杵着下巴认真的回答道。

“我就算夫妻二人一起吧,按照比较高薪水的双职工,现在韩国人年收入在25万人名币。已经算是比较高收入的。正常家庭一年光房租就要跑去10多万。吃饭正常开销,再加上一些娱乐活动,一年小10万也是要的,然后有孩子的还要请月嫂,保姆,补习班,还有孩子的学费,孩子的日常开销,还没有算其他的额外费用。正常而言也就是说,现在韩国首尔的这些普通人群,一年辛辛苦苦打工也挣不了几个钱,当然了住公租房是可以免去房租,但是需要拿出一大笔钱出来,还是一样的。”

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